Loi et défiscalisation Borloo-Robien : deux dispositifs pour investir dans des biens immobiliers neufs

Les grands principes de la loi Robien

La loi Robien 2006 ou Robien recentré est un dispositif destiné aux particuliers payant 3 000 € d'impôts ou plus par an. Elle leur offre la possibilité de déduire 50 % du montant d'acquisition d'un bien immobilier de leur imposition. Pour en bénéficier, l'investisseur doit acheter un ou plusieurs logements et le louer en tant que non-meublé durant au moins neuf ans, à titre de résidence principale. Les charges liées à l'investissement ainsi que les intérêts et frais d'emprunts sont déductibles durant la durée du remboursement. La loi Robien 2006 autorise, en outre, un déficit foncier annuel de 10 700 €, le solde pouvant être reporté sur les dix années suivantes. Certaines condition sont cependant à respecter ; nous pouvons citer, entre autres, la nécessité d'un investissement à titre onéreux ; la location du bien comme résidence principale à un locataire qui n'appartient pas au foyer fiscal de l'investisseur ; et l'obligation de réduire au maximum les périodes de vacances entre deux locataires. Les loyers au mètre carré sont plafonnés en fonction de la situation géographique du bien. Ils sont établis comme suit pour 2008 :

- 21,02 €/m² pour la zone A (agglomération parisienne, Côte-d'Azur, Genevois Français)
- 14,61 € /m² pour la zone B1 (agglomérations de plus de 250000 habitants et zones chères)
- 11,95 €/m² pour la zone B2 (agglomérations de plus de 50000 habitants)
- 8,76 € /m² pour la zone C (agglomérations de plus de 50000 habitants) :

Défiscalisation Borloo : un dispositif plus social que le Robien recentré

Tout comme la loi Robien recentré, la défiscalisation Borloo cible les foyers payant 3 000 € d'impôts ou plus par an. Elle permet de déduire de son revenu imposable 65 % du prix d'achat d'un logement voué à la location sur quinze ans et de se constituer un patrimoine immobilier.
Aussi appelé dispositif Borloo populaire, cette loi, promulguée en septembre 2006, vise à faciliter l'accès des foyers modestes au parc locatif. La défiscalisation Borloo est une alternative à la loi Robien 2006. Elle permet de déduire 6 % du montant d'acquisition les sept premières années de location, 4 % les deux années suivantes et 2,5 % pendant deux ou trois années supplémentaires. En 15 ans, l'investisseur aura bénéficié d'une déduction de 65 % du montant d'acquisition de son bien immobilier. Il existe trois grandes différences entre le Borloo populaire et le Robien décentré :

- les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés
- la déduction forfaitaire de 30 % des loyers reçus
- la location à un descendant ou ascendant n'appartenant pas au foyer fiscal de l'investisseur n'est possible qu'après trois ans de location

Plus social, les loyers plafonnés au mètre carré du dispositif Borloo sont inférieurs de 20 % à ceux de la loi Robien recentré. En 2008, ils sont fixés à :

- 16,82 €/ m² pour la zone A (région parisienne, côte-d'Azur et genevois français)
- 11,69 € / m² pour la zone B1 (agglomérations de plus de 250000 habitants et agglomérations plus petites mais particulièrement chères)
- 9,56 € / m² pour la zone B2 (entre 50 000 et 250 000 habitants)
- 7,01 € / m² pour la zone C (reste du territoire)

Pour pallier, toutefois, les loyers plus faibles, le Borloo populaire accorde aux investisseurs un abattement forfaitaire égal à 30 % des loyers ainsi que la déduction des charges, des frais réels et de la totalité des intérêts liés au bien immobilier, pendant la durée du financement, dans la limite de 10 700 € par an.

Réduire ses impôts avec les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire

Le particulier peut, aujourd'hui, en toute légalité réduire ses impôts en faisant l'acquisition de biens immobiliers grâce aux avantages des dispositifs Robien recentré et Borloo populaire. S'il ne dispose d'aucun revenu foncier à l'achat d'un bien immobilier, il pourra en fonction de sa tranche marginale d'imposition (TMI), réduire ses impôts de :
- 589 € pour une TMI de 5,5 %
- 1 498 € pour une TMI de 14 %
- 3 210 € pour une TMI de 30 %
- 4 280 € pour une TMI de 40 %