Vendre en viager : aspects juridiques et financiers

Acheter en viager : les obligations de l'acquéreur

Une fois l'acte de vente signé devant notaire, le débirentier a pour obligation principale de payer la rente sous peine de sanction, et ce jusqu'au décès du vendeur. Le crédirentier s'attachera à prendre toutes les garanties pour s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur. Avis d'imposition, bulletins de paie, attestation d'employeur seront passés au crible pour éviter les mauvaises surprises ultérieures. Et l'acheteur potentiel serait mal inspiré de les falsifier pour pouvoir acheter en viager. En cas de défaillance de l'acheteur, le vendeur pourra mettre en avant le « privilège du vendeur » et faire saisir le bien pour le vendre aux enchères. S'il ne veut pas engager cette procédure assez lourde, la clause résolutoire lui garantit une annulation de la vente pour non-paiement de la rente qui lui permet de redevenir propriétaire du bien sans perdre les rentes déjà versées. Et comme il conserve également le bouquet en faisant jouer cette clause, on comprend qu'acheter en viager ne peut se faire à la légère.

Calcul de la rente de viager : attention, opération technique en cours !

Le calcul de la rente de viager est un exercice difficile dans lequel entrent en jeu différents paramètres objectifs. Le versement comptant d'une partie importante de la valeur du bien sous forme de « bouquet » est courant mais pas obligatoire. En l'absence d'un bouquet, la rente devra être supérieure à la valeur locative du logement. Pour calculer la rente viagère de manière équitable, il faudra prendre en compte deux facteurs principaux :
- La valeur du bien vendu, minorée éventuellement de la valeur d'occupation en cas d'exercice du droit d'usage et d'habitation ou de l'usufruit
- L'âge du crédirentier et son espérance de vie

Viager occupé et taux de rente : un calcul compliqué

« Viager occupé et taux de rente », une équation difficile à résoudre s'il en est. La valeur d'occupation représente, selon l'âge du crédirentier et la valeur locative du bien, un pourcentage très variable de la valeur libre. Évidemment, plus l'espérance de vie est réduite, plus cette valeur à déduire est faible et plus la rente est élevée. Cette même espérance de vie diffère selon le sexe et le lieu d'habitation. Les femmes ayant une espérance de vie plus grande, la valeur d'occupation sera plus importante dans le cas d'un vendeur féminin, et donc la rente d'autant plus faible. Afin de garantir un calcul équitable pour les parties et de limiter les risques inhérents à la vente en viager, il est conseillé de faire appel à un expert en viager qui effectuera un calcul « sur mesure » après examen approfondi du dossier.